Мини-отели Санкт-Петербурга: история и перспективы

Вплоть до конца 1990-х действовало порядка десяти мини-отелей Санкт-Петербурга. Однако после 2000 года ситуация на гостиничном рыне кардинально изменилась. Небольшой объем вложений, требуемый для создания мини отеля в Петебурге, высокая заполняемость отеля в высокий сезон и низкие расходы на содержание гостиницы сделали этот сегмент недвижимости привлекательным для инвесторов.

Традиционно к мини-отелям в Питере относят объекты (гостиницы), номерной фонд которых составляет до 30 номеров. За последние пять лет количество таких мини-отелей в Санкт-Петербурге увеличилось в десятки раз. По данным НП Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга, в настоящее время в городе действуют около 300 подобных гостиниц (только за год в эксплуатацию было введено около 30 мини-отелей). К ним относятся как официально оформленные отели различного класса, так и серые незарегистрированные малые и мини гостиницы Петербурга. Причем на их долю приходится до 50% рынка малых гостиниц.

Большая часть отелей действующих в настоящее время на рынке мини-отелей в среднем включает от 7 до 15 номеров. К наиболее крупным мини отелям можно отнести чуть более 30. Практически все мини-отели предоставляют тот же сервис, что и более крупные городские гостиницы: встреча на вокзале или в аэропорту (так называемый трансфер) , визовые услуги, экскурсии, служба портье и горничных, питание и др. Преимуществом же малых гостиниц перед крупными отелями является индивидуальный подход к каждому постояльцу.

Как создаются мини-отели в Санкт-Петербурге

Пополнение новыми мини-отелями сегодня в основном происходит за счет покупки и последующего расселения коммунальных квартир. При реализации проекта по созданию мини-отеля инвестор как правило последовательно выкупает квартиры в одном из подъездов какого-либо жилого дома, переводит эти помещения в нежилой фонд и ремонтирует их и адаптирует под мини-отель. По данным специалистов, стоимость расселения коммунальной квартиры сегодня варьируется от $1 тыс. до $2 тыс./кв. м в зависимости от местоположения объекта. Еще в $1-1,2 млн обойдется перепланировка, ремонт и оборудование мини-отеля на 10-15 номеров. Срок окупаемости мини отеля в среднем составляет 4-5 лет.

В соответствии с действующим законодательством для того, чтобы получить официальный статус малой гостиницы, объект должен располагаться в нежилом помещении, а также отвечать требованиям СЭС, пожарного надзора и другим стандартам безопасности. Все это связано с существенными финансовыми и временными затратами. Поэтому зачастую владельцы малых гостиниц не регистрируют свой бизнес. Этот путь, например, сегодня выбирают почти все мини-отели, номерной фонд которых составляет до пяти номеров. Однако «серый» статус малой гостиницы имеет существенный минус - ограниченность в выборе клиентов и партнеров. Так, из списка потенциальных постояльцев гостиницы  выпадают командированные, которым необходимы финансовые документы для отчета по месту работы. Сертификаты же требуются туристическим компаниям, которые в настоящее время активно сотрудничают с мини-отелями (около 30% всех иностранных туристов бронируют места в малых гостиницах через ту или иную турфирму). Все это со временем вынуждает владельцев малых гостиниц легализовать свой бизнес.

Рынок мини отелей Петербурга пополняется и за счет бывших жилых домов, административных зданий или общежитий. Есть в Петербурге и ряд малых гостиниц, входящих в состав бизнес-центров.

Гораздо реже сегмент малых гостиниц пополняется за счет нового строительства. Даже несмотря на то, что такие проекты являются наиболее перспективными с точки зрения инвестиционных вложений. Поскольку во вновь построенных зданиях есть возможность разместить гостиницу более высокого класса, включающий ресторан, фитнес-центр и прочие атрибуты гостиничного сервиса.

Зачастую нежелание инвесторов ввязываться в строительство малых гостиниц объясняется тем, что при реализации такого проекта существенно возрастают требуемый объем вложений (до $5 млн) и сроки окупаемости (6-7 лет).

Основной проблемой, с которой сталкиваются все действующие малые гостиницы, является оптимизация переменных расходов на содержание небольшого номерного фонда: поскольку постояльцы меняются довольно часто, возникают значительные затраты, связанные с уборкой номеров, сменой белья, и др. Многие владельцы петербургских мини-отелей постарались решить для себя эту проблему путем объединения в ассоциации или сети. Так, в июне 2003 года при поддержке Комитета по туризму и развитию курортов и Фонда развития малого и среднего бизнеса было создано НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга». Сейчас эта организация объединяет 25 малых гостиниц и 15 предприятий, предоставляющих сопутствующие услуги. Объединение малых гостиниц города на условиях партнерства имеет множество плюсов. Это и передача опыта между игроками рынка, и минимизация издержек (входящие в ассоциацию гостиницы могут сообща по оптовым ценам приобретать оборудование, бытовую технику, расходные материалы), и экономия на совместном обучении и повышении квалификации персонала.

Кроме Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга на рынке существуют несколько объединений, созданных непосредственно гостиничными операторами.

Сезонная политика отелей Петербурга

Важнейший фактор, влияющий на рентабельность гостиничного бизнеса - заполняемость гостиниц в так называемый низкий сезон (зимние месяцы). Однако перед малыми гостиницами такой проблемы не возникает благодаря их небольшим размерам и относительно низким ценам на проживание в мини отеле. По данным компании «Бекар. Консалтинг», среднегодовая загрузка крупных городских гостиниц составляет порядка 55%, тогда как данный показатель у мини-отелей достигает 70-80%.

Расценки в основном зависят от уровня комфорта и месторасположения мини-отеля: от $25-50/сутки для номеров в объектах тур-класса, расположенных в спальных районах, до $150-200/сутки в объектах бизнес-класса в центре города. Средняя же цена по Петербургу - $60-70/сутки. Причем в летний период тарифы могут повышаться как минимум на 50%.

Однако, несмотря на то, что большинство мини-отелей придерживаются гибкой ценовой политики, зависящей от сезонного фактора, ряд малых гостиниц высокого класса вообще не снижают цены в низкий сезон, поскольку не испытывают проблем с заполняемостью. На этом фоне рынок малых гостиниц еще долго будет оставаться привлекательным для частных инвесторов сектором размещения собственного капитала.

Источник: Деловая Недвижимость N58